房价的虚实二象性(下)

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发布时间:2018-08-10 15:59

房价的虚实二象性(下)

2018-08-10 11:44来源:中国经济报告房价/房地产

原标题:房价的虚实二象性(下)

【只看到房价的虚拟属性,将房价上涨视为货币吹出来的泡沫,是偏颇的看法】

□徐高

房价的虚实二象性

鉴于房价既包含货币金融方面的虚拟属性,也包含实体经济的实际属性,把二者结合起来方能完整把握中国房价的运行逻辑。

在最近十多年里,中国房价持续上行的最根本推动力是地产市场的供需失衡。一方面,土地供给因为现行土地制度而缺乏弹性,难以对房价地价的上涨做出及时有效反应,因而很难通过房地产供给的扩张来平抑房价。另一方面,房产作为消费属性与投资属性皆有的商品,其价格上升对需求的抑制作用有限。房价走高确实可以把一些购买力不足的潜在购房者排除在市场之外,但高房价所引发的房价上涨预期,却可能带动投资与投机性需求,令地产需求反而膨胀。这样一来,房价上涨既无法刺激供给的扩张,又难以抑制需求的膨胀,从而让供需矛盾变得长期化。

在供需长期失衡的背景下,房价持续上涨的预期很难被打消。这种预期使得房产成为受人青睐的资产,投资属性被不断强化。在地产景气向好的上行周期中,房价的运动还容易产生正反馈机制,令房价加速上涨。这时,房价上涨推升了市场中的投资和投机性需求,令地产市场需求膨胀。更高的地产销量又会带动按揭贷款和货币的增长,反过来给房价带来进一步的上涨动力。如此循环往复,房地产市场很快就会进入过热状态,迫使政府出台调控政策来抑制房价涨幅。

在过去十多年中,中国虽然进行过数次房产调控,但都没有化解地产市场供需失衡这个根本矛盾。在历次调控中,政策主要通过房屋限购、信贷紧缩等措施来抑制房地产市场的需求,并没有采取有效措施扩大地产市场的供给。对房地产开发商的融资紧缩反倒在一定程度上压低了地产投资,打压了地产供给,令地产市场的供需矛盾在未来进一步恶化,为房价报复性反弹埋下种子。

在上面介绍的中国房价运行机制的完整图景中,包含了货币金融与实体经济的虚实双方面属性。只看到房价的虚拟属性,将房价上涨看成货币吹出来的泡沫,是目前一个流行的片面看法。而偏颇的看法扭曲了房地产调控政策,让高房价问题的解决变得更加棘手。因为如果政府将高房价误认为是泡沫,就会试图用紧缩政策来挤泡沫,而不是根据房价信号的引导去增加土地和房屋供给。这种治标不治本的办法自然难以抑制房价的过快上涨。

事实上,房价上涨是市场机制在发挥作用,是价格信号在提示市场中存在供给缺口。房价只是一个温度计。温度计的读数高,不是温度计本身出了问题,而是外面的温度高。不去想办法降低温度,而总是跟温度计较劲,是中国房地产市场越调控越乱的主要原因。

房地产长效机制的岔路口

目前,中国正在构建促进房地产市场稳定发展的长效机制。同时,中国房地产市场发展也正处在一个关键岔路口。长效机制如何构建,将决定中国房地产市场是会进一步地走向市场化,还是会开倒车,走回非市场化的老路。

令人担忧的是,对房价的误判正带来地产市场的去市场化。不相信价格信号,实质上就是不相信市场。目前,房地产限购正在不断强化,商品房供给在整个房产供给中的占比也在下降,一些城市还通过限价政策将房价人为地设定在调控目标上。确实,没有了房地产市场,房屋都通过行政手段进行分配,也就不会有房价上涨带来的烦恼,但房地产和住房的问题只会加剧。

制定促进房地产市场稳定健康发展的合理长效机制,需要结合房价的虚实两重属性来思考。房价的实体属性最为重要,高房价是对地产市场中供需瓶颈的反映。只有增加土地供给,才能从根本上平抑房价。因此,需要构建土地供给与房价涨幅之间的联动机制,增强房价信号对土地供给的引导性。目前,在土地垄断制度短期内无法根本性变革的情况下,通过一些行政性手段来加强土地供给与房价之间的联动性是个不错的选择。

政府供应的土地还需经过地产开发商的建设才能变成房屋供给。为了保证土地供给到房屋供给的顺畅传导,必须有力打击开发商的囤地行为。但需要注意的是,打击开发商囤地的同时,不宜过度紧缩开发商的融资。开发商的融资既影响开发商对土地的需求,更影响房屋的供给。开发商融资较多确实可能带来地价的上升,但一味压缩开发商的融资会打击房屋的供给,在地产市场中形成更严重的供需矛盾。

在房地产的需求端,政策需要顺应住房的刚性需求,抑制投资需求,打击投机需求。首次置业与换房改善居住条件都是合理的刚需,政策不应过度干预。对住房的投资性需求则不应一棍打死,而要认可居民通过买房置业让自己财富保值增值的合理诉求。不过,需要控制投资性需求的买房杠杆率(要求相对较高的首付比例),以将投机性需求给区别出来,并且让投资性购房者有足够的资本缓冲来吸收房价的波动,而不至于在房价下跌时将风险转移给发放房屋按揭贷款的银行。此外,限购政策在一段时间内仍然是必要的,以阻止游资对房地产市场的冲击。

房产税是一个长效机制的可选措施,但需要在深入研究的基础上审慎推进。政府首先需要掌握全国房产存量的基础数据,了解房屋持有者中投资者和投机者的占比分别有多大,以准确预判开征之后能有多少存量房重回市场变成供给、会对房价带来多大的影响。房产税的方案设计(多大面积、多少套需要征税)也需要仔细推敲。房产税的开征显然会增加居民的税收负担,所以民众的接受度也是必须要考虑的因素。除此之外,房产税征收的许多技术细节还需研究。在这些问题都没有解决之前,不能想当然地认为房产税推出就一定会起到平抑房价的作用。

(作者为光大证券资产管理有限公司首席经济学家)返回搜狐,查看更多

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